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物业给排水设备设施维修保养标准作业程序

来源:泾县365房产网发布:泾县365房产网点击:6316发布时间:2016-12-01 08:30:38
摘要:物业给排水设备设施维修保养标准作业程序

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一、目的 

规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。


二、适用范围 

适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。


三、职责 

1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。 

2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。 

3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。 

4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。


四、程序要点 

1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定 

(1)每年的12月15日之前,由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。 

(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则: 

①给排水设备设施使用的频度; 

②给排水设备设施运行状况(故障隐患); 

③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等); 

(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容: 

①维修保养项目及内容; 

②备品、备件计划; 

③具体实施维修保养的时间; 

④预计费用。 

2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。 

3、广场内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由水泵房机电维修员负责。 

4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。 

(1)电动机维修保养: 

①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复; 

②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承; 

③检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理; 

④清洁电动机外壳; 

⑤检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 

(2)水泵维修保养: 

①检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承; 

②转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴; 

③检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根; 

④清洁水泵外表; 

⑤如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。 

(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。 

(4)检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。 

(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。 

(2)检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换。 

(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。 

(4)交流接触器维修保养: 

①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒; 

②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换; 

③清洁铁芯上的油污及脏物; 

④检查复位调簧情况; 

⑤拧紧所有紧固件。 

(5)自耦减压启动器维修保养: 

①用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理; 

②外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。 

(6)热继电器维修保养: 

①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换; 

②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。 

(7)自动空气开关维修保养: 

①用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100MΩ,否则应烘干处理; 

②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换; 

③自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象; 

④检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。 

(8)中间继是器、信号继电器修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查两者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 

(9)信号灯、指示仪表维修保养: 

①检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡; 

②检查各批示仪表指示是否正确,如有偏差侧应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 

(10)远传压力表维修保养: 

①检查表内是否有积水,如有则应干燥处理; 

②检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接; 

③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 

6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养 

(1)闸阀维修保养: 

①检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫; 

②检查压横油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻油; 

③对闸阀阀杆加黄油润滑; 

④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。 

(2)止回阀维修保养: 

①检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换; 

②检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;

③检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。 

(3)浮球阀维修保养: 

①检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换; 

②检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直; 

③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。 

(4)液位控制器维修保养: 

①检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换; 

②清除压力室内污物,疏通控制水道; 

③检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧; 

④紧固所有螺母。 

7、潜水泵或排污泵维修保养 

(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。 

(2)检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。 

(3)检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。 

(4)清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。 

(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次) 

(1)检查支持托架是否牢固,否则应加强。 

(2)检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。 

(3)检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 

(4)检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。 

9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。 

10、对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经工程部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。 

11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档,保存期为长期。 

12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由机电处主管填写《停申请表》,经物业经理批准后通知公共事务部,由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。


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